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第2話　「そもそもBNIって何者だ？」

BNIに入るかどうか。

その前に、そもそもBNIとは何なのかを、もう少し理解しなければならない。

「ビジネス交流の組織です」と言われれば、何となく分かった気になる。

しかし、交流会という言葉から想像するのは、人が集まって、名刺を交換して、自己紹介をして……という場だった。

どうやらBNIは、それだけではないらしい。

BNIは、さまざまな分野の経営者や事業者が、紹介を通じてお互いのビジネスの発展を目指す組織である。

メンバーは「チャプター」と呼ばれるグループで活動し、定期的に顔を合わせながら、互いの仕事への理解と信頼を深めていく。

ここで出てくるのが、「リファーラル」という言葉。

聞き慣れない言葉だが、ビジネスにつながる紹介のことだ。

ただ、紹介といっても、知っている人の名前を誰かに伝えれば、それでよいという話ではない。

どんな仕事をしているのか。

どんな人の、どんな困り事に応えられるのか。

そして、安心して紹介できる人なのか。

そこを理解していなければ、紹介する側も、紹介される側も困ってしまう。

なるほど。人を集めるだけではなく、紹介できる関係を育てるのか。

もう一つ、BNIを知るうえで欠かせない考え方がある。

「Givers Gain®（ギバーズゲイン）」という理念だ。

日本語では、「与えるものは与えられる」と表される。

自分の仕事を増やしたいと思っていた私にとって、ここは少し立ち止まるところだった。

「自分の仕事を広げたいのに、まず相手に貢献するのか？」

言葉の意味は分かる。

しかし、実際にどう行動すればよいのかは、まだよく分からない。

不動産の仕事でも、お客様に役立つことを考えるのは当然である。

ところが、ここでは業種の違うメンバーのビジネスにも目を向けることになる。

自分の仕事の説明だけでは足りない。

相手の仕事を知り、相手の役に立つ接点を考える。

思っていたよりも、ずっと奥が深そうだ。

そして、ふと第1話の出来事を思い出す。

私は、知り合いの紹介でBNIを知った。

その紹介が、新しい選択肢を私の前に運んできた。

人とのつながりが、仕事の可能性を広げる。

それは、すでに私自身に起きていたことでもあった。

ただし、仕組みが分かってきたからといって、入会を決められるわけではない。

むしろ、真剣に取り組む場だと分かるほど、気になることが増えていった。

「これを、今の私がやれるのか？」

組織の説明を理解することと、自分の一歩を決めることは、別の問題だった。

－第3話　『足元を固めるか、間口を広げるか』へ続く―

第1話　「まだ早い？いや、今なのか？」

株式会社M-andを立ち上げて、まだ1年にも満たない頃。

不動産業界での経験は長いとはいえ、自分で会社を経営するとなると、また話は別である。

会社を立ち上げたからには、当然、仕事を増やしていかなければならない。

しかも、一時的に仕事が増えればよいというものでもない。

これから先も、安定して仕事を続けていけるようにしなければならない。

「どうすれば、もっと仕事の機会を増やせるだろうか？」

「どうすれば、継続して仕事をいただける仕組みをつくれるだろうか？」

そんなことを日々考えていた。

もちろん、目の前の仕事もある。

お客様への対応、物件調査、契約業務、広告活動、会社の運営……。

やることはいくらでもある。

そんなある日、知り合いから一つの話をいただいた。

「BNIというビジネス交流の組織があるんだけど、どう？」

BNI？

名前は聞いたことがあったかもしれないが、どんな組織なのか、詳しいことは分からない。

話を聞いてみると、さまざまな業種の経営者や事業者が集まり、お互いのビジネスの発展を目指す組織らしい。

なるほど。

異業種の方々と交流できれば、新しい仕事の機会が生まれるかもしれない。

これまで接点のなかった人たちと知り合うことで、自分のビジネスの間口を広げられるかもしれない。

そう考えると、なかなか興味深い。

しかし……。

BNIについて調べ、活動内容を知るにつれて、別の考えが頭をよぎった。

「ちょっと待てよ……」

定期的な会合がある。

さまざまな活動がある。

メンバー同士の交流や、学ぶべきこともある。

どうやら、ただ参加して名刺を交換するだけの交流会ではないらしい。

「いやいや、まだ開業して1年も経っていないぞ？」

「今でさえ、やることが山ほどあるのに……」

「これ以上、新しいことを始める余裕なんてあるのか？」

そもそも、今は会社の足元を固めることが先ではないのか。

目の前の仕事をしっかりこなし、会社の経営基盤を整える。

それから新しい活動を始めても、遅くはないのではないか。

一方で、こんな考えも浮かぶ。

「でも、仕事を増やしていかなければ、会社は続かないよな……」

「新しい人との出会いが、そのきっかけになるかもしれない」

うーん。

どちらも間違っていない気がする。

新しいことを始めるには、時間も労力も必要だ。

しかし、何もしなければ、今までと違う結果は生まれないかもしれない。

そんなことを考えながら、BNIへの入会を迷っていた。

そして、ふと思った。

そもそも今回、BNIという組織を知ることになったのは、なぜだろう？

自分で探し回って見つけたわけではない。

広告を見て申し込んだわけでもない。

一人の知り合いが、私に紹介してくれたからだ。

そのときは、特別深く考えていたわけではない。

しかし、振り返ってみると、これも一つの「人とのつながり」から生まれた出来事だった。

この紹介がなければ、私はBNIという世界に足を踏み入れることなど、考えもしなかったかもしれない。

さて、どうする？

まだ早いのか。

それとも、今だからこそ挑戦するべきなのか。

答えは、なかなか出ない。

こうして私は、新しい世界への入口に立ちながら、しばらく頭を悩ませることになった。

まさか、この一つの紹介が、後に自分の仕事に対する考え方まで変えていくことになるとは……。

このときの私は、まだ知る由もなかった。

－第2話『そもそもBNIって何者だ？』へ続く。－

第12話　家の価値は過去を読み解くところから

最初に見えたのは、現在の建ぺい率を大きく超える建物でした。

裁判所の資料には「増築」。

登記と現況には約7㎡の差。

役所には、当時の申請書や図面が残っていない。

調べ始める前は、違反建築という結論に近く見えたかもしれません。

けれど、建築時期や規制の適用関係をたどると、建ぺい率については、当時は適法で、現在は既存不適格という整理が見えてきました。

さらに、建築確認時の面積は、現在の面積とほぼ一致していました。

それでは、約7㎡は、本当に増築なのか。

登記と建築確認の間で、何が違っていたのか。

この謎は、引き続き確認が必要です。

売買も、まだこれからです。

私は、都合のよい結論に急いでしまうことも、難しいからと調査を諦めることも避けたいと考えています。

古い家には、長い暮らしの歴史があります。

その価値を正しく伝えるには、今の姿だけでなく、そこに至るまでの記録を読み解くことが必要です。

書類を残してくださるご家族。

現地と記録を照らし合わせる私たち。

その積み重ねが、次の方への説明につながります。

安心でつなぐ住まいのバトン。

今回も、そのバトンを渡すための大冒険は、まだ続いています。

－第4章　END－

第11話　査定で私たちは何を解読しているのか

「この家、いくらで売れますか？」

売却相談で、まず知りたいのは価格だと思います。
しかし、今回のような建物では、周辺相場と面積だけで答えを出せません。

同じような立地、同じような広さでも、適法性や住宅ローンの利用可能性によって、売却の見通しは変わるからです。

私たちは、現地と書類を行き来します。

建物と図面の形は合っているか。
登記と建築確認の面積はどう違うか。
新築や増築の時点で、何の規制が適用されていたか。
現在の基準に合わない理由は、後からの規制変更なのか、工事による違反なのか。

必要に応じて、行政や建築士、土地家屋調査士などと確認します。私たちだけで分からないことを、分かったことにはしません。

査定を依頼するときは、金額と一緒に尋ねてみてください。

「増築や、建築上の問題も確認してもらえますか？」
「住宅ローンや、将来の建て替えへの影響も説明してもらえますか？」

株式会社M-andは、価格の根拠となる条件を調べ、分かったことと、追加調査が必要なことをお伝えします。

それが、お客様に安心して判断していただくための査定だと考えています。

次回へ続く。

第10話　お父さん おじいちゃん その書類は捨てないで

今回の調査で、改めて強く感じたことがあります。

建築確認や設計図書は、大切に保管してほしい。

家を建てたときの分厚いファイル。
難しい数字や図面が並び、普段は開かないかもしれません。

でも、その中には、家の成り立ちを説明する大切な手掛かりが入っています。

• 確認済証など、建築確認に関する書類
• 確認申請書の控えと添付図面
• 検査済証
• 配置図、平面図、立面図、構造図などの設計図書
• 増改築の図面、申請書類、工事契約書など

お父さん、お母さん。
おじいちゃん、おばあちゃん。
「古い紙だから」と処分する前に、どうか一度、中身を確認してください。

そして、ご家族に「家の書類はここにある」と伝えておいてください。

原本を保管し、あわせてスキャンなどで控えを残しておくと、探すときにも役立ちます。

将来、売却を考えるのは、お子さんやお孫さんかもしれません。
そのとき、書類が一冊あるだけで、確かめられることが増えます。

家と一緒に、その家を説明できる記録も残していただきたいのです。

次回へ続く。

第9話　少しだけの増築が売るときの大問題に

ここで、これから増築を考えている方にもお伝えしたいことがあります。

「部屋が狭いので、少し広げよう」
「ベランダを囲って、室内として使おう」
「庭に物置をつくろう」

暮らしを便利にするための工事です。しかし、気軽に行った工事が、思わぬ違反につながることがあります。

建ぺい率や容積率の上限を超える。
必要な確認申請を行っていない。
道路や隣地との関係で、基準に抵触する。

工事の内容や場所によって、確認すべきことは変わります。

特に覚えておきたいのは、確認申請が不要な工事でも、建築基準法などのルールを守らなくてよいわけではないということです。

長年住めているから、問題がない。
固定資産税を払っているから、適法。
登記したから、違反が解消した。

そういう判断もできません。

違反は、安全性や周囲の環境に関わり、是正指導などの対象になることがあります。将来の売却で、住宅ローンの壁にぶつかることもあります。

増築する前に、建築士などへ相談してください。
住まいを便利にする工事で、将来の選択肢を狭めないために。

次回へ続く。

第8話　同じ広さの家でもローンの扱いが変わる

この違いは、言葉の問題だけではありません。
売却の進め方に関わります。

買主様が住宅ローンを利用する場合、金融機関は収入や返済能力だけでなく、購入する不動産も審査します。

違反建築の場合、物件を理由に融資を断られることがあります。家を気に入った買主様がいても、購入資金を用意できなければ、売買は進みません。

一方、既存不適格については、事情や資料を確認したうえで、融資を検討できる金融機関もあります。

もちろん、「既存不適格なら必ず借りられる」という意味ではありません。金融機関や商品、建物の状態、耐震性、担保評価などによって判断は異なります。

だからこそ、「建ぺい率が超えています」と伝えるだけでは足りません。

いつ建てられたのか。
どの規制が後から適用されたのか。
それを何の資料で説明できるのか。

この整理が、購入できる方の範囲や、売却価格の見通しにもつながります。

査定には、融資の入口まで考える難しさがあるのです。

次回へ続く。

第7話　違反建築と既存不適格は大きく違う

ここで、今回の調査の中心となる二つの言葉を整理します。

一つは「違反建築」。
建てたときに守るべき基準に違反していたり、その後の増築などで違反状態になったりした建物です。必要な建築確認を受けていないなど、手続き上の違反もあります。

もう一つは「既存不適格」。
建築当時は適法だったものの、その後の法令改正や都市計画の変更などによって、現在の基準には合わなくなった状態です。

当時から守るべきルールを守っていないのか。
当時は守っていたが、後からルールが変わったのか。

ここが、大きな違いです。

今回の建物も、建ぺい率については、当時の適用関係をたどることで、違反ではなく既存不適格として整理できる方向が見えてきました。

ただし、建物のすべての問題が、それで解決するわけではありません。建ぺい率は既存不適格でも、後年の増築部分には違反がある、ということもあり得ます。

古いから違反。
確認番号があるから全部問題なし。

どちらも、簡単には言えないのです。

次回へ続く。

第6話　その7㎡最初からあったのでは

建築確認時の面積と、現在の建物の面積を照らし合わせたとき、私は再び手を止めました。

ほぼ一致しているのです。

裁判所の資料では、登記面積との差である約7㎡を「増築」と捉えています。
しかし、建築確認時には、すでに現在に近い面積が記録されていました。

「その7㎡は、後から増えたのではなく、最初からあったのでは？」

新しい可能性が出てきました。

登記の記録に違いがあるのか。
面積の算定方法に違いがあるのか。
建築確認の計画と、完成した建物に違いがあったのか。

もっとも、面積がほぼ同じだからといって、形や構造まで同じだったとは断定できません。当初と同じ広さでも、別の部分を増減させた可能性は残ります。

裁判所の資料を軽く扱うつもりもありません。
ただ、別の公的な記録と食い違うなら、その理由を確認する必要があります。

「増築」という二文字で終わるはずだった調査が、終わらなくなりました。

建物は、まだ答えを教えてくれません。

次回へ続く。

第5話　番号はあるけれど図面がない

さらに記録を追うと、当時の建築確認番号と、検査済証番号が確認できました。

建築確認は、工事前の計画について、建築基準法などへの適合を確認する手続きです。検査済証は、工事完了後の検査に合格したことを示す書類です。

「それなら、当時の図面を見れば分かるのでは？」

私も、その図面があれば、今回の謎を解く大きな手掛かりになると考えました。

ところが、50年以上前の建物です。
今回、役所では当時の申請書や図面を入手できませんでした。

番号などの記録はある。しかし、計画の細部を確かめる資料は残っていない。

「役所へ行けば、家の書類は全部そろう」
そう思いたくなりますが、古い建物では、それがかなわないことがあります。

また、当時の検査の記録があっても、その後の工事を含め、現在の建物全体が適法だと保証されるわけではありません。

得られた手掛かりは大切にする。
ただし、それだけで答えを急がない。

ここからは、残された面積の記録を、もう一度丁寧に比較していきます。

次回へ続く。